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中国房地产市场2015年20个重大走势预测

2014-12-24 16:07:53    来源: 收藏

 

日前,世界银行发布中国经济简报将2014年的增长预测下调至7.4%,并预计2015-2016年的GDP平均增速将下降,其中,2016年将降至7.1%。

分析人士认为,7%的增速是不可持续的,在短期内,2015年将会是一个转折点,过了2015年中国经济有可能加速下行。

事实上,每一次中国经济陷入下行周期之时,房地产跟着就由调整转入上行,时间多则2-3年或短则1年半,中央政府通过多轮货币、财政、税收、房地产、投资的政策刺激,让房地产成为中国经济软着陆的安全气垫,平稳度过。

过去2003年、2006年、2008年、2011年到2014年如出一辙,即使是经济与政策及政治三大背景不同环境,这五个调整周期本质上就是靠房地产与货币及投资双驱动推进中国GDP10%增速,到2011年-2014年的平均增速预计7%-7.5%。

中国国家行政学院决策咨询部研究员王小广表示明年楼市可能迎来最困难时期。

王小广说,楼市下行,政府不会再来一次不负责任的泡沫,那样很容易造成不可收拾的局面。他认为本次房产调整历时至少5-10年,而这期间的房产市场可能会起伏不定,但总体来说是全面下行的。初步预测,包括今年在内的未来三年将是房产市场最困难的时期,会有大部分的中小房地产商面临破产倒闭。

国家统计局发布数据显示,9月份70大中城市房价环比无一上涨,除厦门新建商品住宅价格环比持平外,其余城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降,创下了历史纪录。分析人士亦表示,最近一年买房的人大部分都亏了。

现在来看,2014年已进入最后两个月,那么2015年房价会跌吗?

近日,著名投行中金公司发布了深度报告,对中国房地产业在2015年的走势进行了详尽的预测,总结出20条重大行业趋势预测结论。

1、未来供给面趋收缩,投资活动趋保守,新开工收缩,2015年供应下降5%。

房企减少拿地、放缓开工节奏等战略收缩已成既定事实,存货积压、现金流紧张、负债率攀升让开发商放慢扩张步伐。

数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积2.40亿平方米,同比下降4.6%,降幅比1-8月份缩窄1.4个百分点;土地成交价款6781亿元,同比增长11.5%,增速下降1.3个百分点。9月份土地市场需求仍未见明显起色。

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任志强此前认为,不是所有的库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,比如鄂尔多斯(行情,问诊)这样没人的地方,库存就一直都消化不了,但在全国统计中,库存总量会逐渐累积起来。

从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降,而且应该还是在上升的。

从2011年十二五计划开始提出建3600万套保障性住房,2012年计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。

任志强提到,在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套,意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。

2、行业库存去化周期在年底出现改善迹象。

前几年各地热衷于开发房地产,如今,楼市供应速度已快于销售速度,而住房库存也悄然翻倍。

统计显示,截至今年8月末,商品房待售面积56160万平方米,与低点时(2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米)相比,增幅达到86.4%。过去两年多,全国商品房库存几乎翻倍。与2010年年中相比,最近4年来,全国商品房库存增加了约190%。

截至8月底,全国35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米,环比增长1.3%,同比增长22.6%。35个城市新房去化周期为17.5个月。

近几年来市场供应量迅速上升,主要由3个原因所致。首先,为应对金融危机,2008年国内释放大量流动性,但由于实体经济不振,大量的资金直接或间接地进入了房地产领域。

其次,2011年1月26日,我国推出了调控楼市的新国八条,祭出限购和限贷政策,并使得全国40多个城市开展限购。受此影响,投资房地产的形式也发生了变化,从直接购买房产过渡到购买房地产信托等。这些资金又进入房地产开发投资领域,成为供给资金。

第三,从2011年开始,地方政府对土地财政的依赖程度明显提高,土地出让的速度加快,使得供给端的增长速度很快。

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